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Andreas Langen

Grundstücke in Saalfeld – Über die Mär von den einfach zu bebauenden Flächen in der Saalfelder Innenstadt

Bei einem aufmerksamen Rund­gang durch die Stadt Saalfeld fallen doch immer wieder Grund­stücke und auch Gebäude auf, die einer Entwicklung bedürfen. Dies hat wohl auch Guido Berg zu seinem Kommentar im Regio­nalteil der OTZ vom 11.01.2019 „Häuslebauer in die Innenstadt!“ veranlasst. Er fordert dazu auf, alle Initiativen zur Entwicklung von Wohnungsbaugebieten am Stadtrand fallen zu lassen und die „Brachflächen“ durch die Stadt aufkaufen, beräumen und von Architekten vorplanen zu lassen. Die Stadt soll „den jun­gen Familien in der Innenstadt Angebote [machen], die sie nicht ablehnen wollen!“

Nur leider ist dies nicht so ein­fach möglich, wie es sich Herr Berg wünscht und es in seinem Kommentar dem Anschein nach ist. Weiterhin ist es nicht so, dass die Stadt in diesen Themen bis­her untätig war.

Wie, im ebenfalls von Herrn Berg am 11.01.2019 veröffent­lichten Artikel „Debatte um Leer­stand in Saalfeld“ geschrieben, fungiert die WOBAG Saalfeld mbH als Sanierungsträger der Stadt Saalfeld. Durch diese wur­den seit 1997 insgesamt 224 Fördermaßnahmen mit Städte­bau-Fördermitteln in einer Ge­samthöhe von 13,9 Millionen Euro begleitet. Hinzu kommen die Eigenanteile der Bauherren. Wer mit offenen Augen durch Saalfeld geht, sieht auch das.

Aber zurück zum Punkt der Entwicklung der Brachflächen für die jungen Familien durch die Stadt Saalfeld.

Herausforderung #1: Die Mär vom Baulückenkataster

Zwar sind im sogenannten Baulückenkataster der Stadt Saalfeld eine Vielzahl von Baulücken und auch Bauruinen im Innenstadtbereich erfasst, die einer städteplanerischen Ent­wicklung bedürfen, jedoch sagt dieses Kataster über die tat­sächlichen Entwicklungsmöglich­keiten nur sehr wenig aus. Zum ersten befinden sich die Baulücken zum größten Teil nicht im Eigentum der Stadt. Es muss sich also mit dem jeweiligen Eigentü­mer, Teils Erbengemeinschaften, die über ganz Deutschland und darüber hinaus verstreut sind, bzgl. des Erwerbs des jeweiligen Grundstücks auseinandergesetzt werden. Oftmals besteht gar keine Verkaufsabsicht. All diese Flächen stehen also einer weite­ren Entwicklung durch die Stadt nicht zur Verfügung.

Sollte nun eine passende Flä­che mit einem verkaufsbereiten Eigentümer gefunden sein, heißt dies noch nicht, dass die Fläche auch bebaut werden kann. Das Baulückenkataster gibt keinerlei Auskunft über die Bebaubarkeit aus baurechtlicher Sicht.

Herausforderung #2: „Ein Angebot, dass sie nicht ablehnen wollen“

Hier geht es wohl vorrangig um den Preis. Dazu muss man allerdings ein paar Punkte wis­sen. Zum einen darf die Stadt Grundstücke und Immobilien nicht unter ihrem jeweiligen Wert verkaufen. Was ist nun aber so ein Grundstück wert? Vereinfacht gesagt gibt es zwei Möglichkeiten, um einen Wert zu ermitteln. Möglichkeit eins: Wertermittlung durch einen Sachver­ständigen. Auf diese wird hier nicht weiter eingegangen. Eine einfachere Möglichkeit, um ei­nen groben Wert zu erhalten ist der sogenannte Bodenrichtwert. Dieser stellt einen durchschnitt­lichen Preis je Quadratmeter Grundstück in einem Gebiet dar. Er wird zum Teil durch in der Vergangenheit liegende Grund­stücksverkäufe ermittelt. Dieser liegt um den Markt herum bei 220 €/m², in der Fußgängerzone und der oberen Straße bei 200 bzw. 190 €/m² und innerhalb der Saalfelder Stadtmauern im­mer noch bei 110 €/m².

Nimmt man also mal an, es gibt innerhalb der Stadtmauern ein bebaubares Grundstück von 300m², was nun wahrlich nicht viel ist, außer dem eigentlichen Haus und ein paar PKW-Stellplät­zen, bleibt hier nicht viel Platz, so sind allein für den Erwerb des Grundstücks 33.000 € zu veran­schlagen. Davon ist aber noch lange kein Haus gebaut, in dem man dann wohnen kann. Ich fra­ge mich hier, wie viele junge Fa­milien in Saalfeld dazu bereit und in der Lage sind, einen solchen Grundstückspreis zu zahlen.

Herausforderung #3: Wollen die jungen Familien überhaupt in der Innenstadt ein Eigenheim bauen?

Bei dieser Frage kann ich nur auf die Erfahrungen mit meinem Freundes- und Bekanntenkreis sowie meine eigenen Vorstellun­gen zurückgreifen.

Mir scheint eher der Weg aus den Innenstädten heraus, in die Stadtrandgebiete oder in die umliegenden Dörfer der aktuell gängige zu sein. Hierfür sehe ich mehrere Gründe:

  1. Sind die Grundstückspreise im Umland deutlich geringer als in der Innenstadt.
  2. Zum Eigenheim soll meist auch ein entsprechendes Grund­stück mit etwas Grün gehören. Zum einen geht es hier um einen Erholungsfaktor für die Freizeitgestaltung, zum ande­ren sicherlich um einen Spielort für die eigenen Kinder.
  3. Am Stadtrand/auf dem Dorf ist die Dichte der Bebauung vermutlich doch geringer als bei der Innenstadtbebauung. Es wird also vermutlich weni­ger Probleme wegen der lär­menden Kinder oder einer län­geren Feier im eigenen Garten geben.

Abschließend möchte ich noch­mals auf den Bodenrichtwert zurückkommen. Da dieser einen Durchschnitt der Grundstücks­werte aufgrund von Grund­stücksgeschäften darstellt, wird er durch jeden Verkauf, der ober­halb des Wertes liegt, selbst in die Höhe getrieben. Die bereits vorhandenen Grundstücke und Gebäude gewinnen somit an Wert. Dies wird sich vermutlich mittelfristig auch in steigenden Mietpreisen widerspiegeln. Ob dies unser Bestreben sein soll, möchte ich an dieser Stelle stark bezweifeln.

Andreas Langen, Fraktionsvorsitzender der LINKEN